تعیین عوارض ساختمانی عادلانه می شود - مجله فوتبال دوستان

محمد سالاری در دویست و شصت و هشتمین جلسه شورا در شرح لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض ساختمانی مبتنی بر تعیین ارزش املاک در شهر تهران(با تاکید بر موقعیت مکانی) و اصلاح مصوبات نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی، نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران، گفت: در فرآیند تصمیم گیری برای تعیین عوارض سال 1399 که در سال 98 مصوب کردیم، این موضوع مطرح شد که در دوره پنجم مدیریت شهری تهران بتوانیم، دفترچه ارزش معاملاتی کل 940 هزار پارسل شهر تهران را مبتنی بر مرغوبیت مکانی تدوین کنیم تا دیگر مجبور نباشیم از شاخص های دفترچه ارزش معاملاتی مصوب کمیسیون ماده 64 تقویم املاک وزارت دارایی استفاده کنیم.

سالاری شرح داد: مبانی تعیین قیمت املاک در دفترچه وزارت دارایی خیلی دقیق نیست، چراکه کل شهر تهران را فقط به 164 بلوک تقسیم نموده و بر اساس آن یک ضریب p از آن دفترچه گرفته می شود، لذا بعد از اینکه ما عوارض سال 99 را با 30 درصد افزایش تصویب کردیم، ما درکمیسیون شهرسازی و معماری شورا بر اساس جلسات مشترکی که با کمیسیون برنامه و بودجه و جلسه هم اندیشی داشت، طرحی را تحت عنوان الزام شهرداری تهران به ایجاد دفترچه ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک تک پارسل های شهر تهران ارائه دادیم.

وی ادامه داد: در دوره گذشته شورا نیز چنین پیشنهادی را در مورد یکی از تبصره های بودجه مصوب کردیم اما متأسفانه شهرداری تهران آن را اجرا نکرد. اکنون در این دوره معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و اداره کل تدوین ضوابط، مشاوری را از دانشگاه هنر اصفهان گرفتند که در این زمینه کارهای ارزشمندی را در کشور انجام داده است و مطالعات بسیار جامعی را برای تهیه مرغوبیت مکانی پارسل های شهر تهران انجام داده اند، طی یک سال گذشته ما جلسات متعددی را با ایشان و کمیسیون برنامه و بودجه شورا داشتیم که نتیجه آن لایحه ای است که به همکاران شورا تقدیم شده است.

سالاری در مورد دفترچه تهیه شده ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک تک پارسل های شهر تهران، گفت: در این دفترچه اصطلاحی به نام location rent به معنای ارزش مکانی تک تک پارسل های شهر تهران آمده است و برای اینکه مشاور بتواند به ارزش مکانی واقعی برسد، مولفه ها و شاخصه های بسیار زیادی را مدنظر قرار داده است که مهمترین آنها تاثیرپذیری از ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران است، یعنی ضوابط طرح تفصیلی چه سرنوشتی را برای یک ملک در شهر تهران رقم می زند، هم ضوابط محدود کننده و هم ضوابط تشویق کننده ای که در طرح تفصیلی برای برخی از پهنه ها و زیر پهنه ها وجود دارد.

وی ادامه داد: مولفه هایی مثل میزان عرض معبر، مساحت ملک و اندازه قطعه که در پهنه بندی طرح تفصیلی به شدت تاثیرگذار هستند و از طرفی دسترسی تک تک املاک شهر تهران به سرانه های خدماتی و خدمات از جمله دسترسی به مترو، دسترسی به خیابان و معبر، دسترسی به فضای سبز و پارک، دسترسی بیمارستان و خدمات آتش نشانی و... که یک شهروند به آنها نیاز دارد. البته این دسترسی ها و همجواری نیز در مواردی امتیاز منفی و در جایی امتیاز مثبت می گیرد. از طرفی شهر تهران دارای چند نوع بافت شهری از جمله بافت مرغوب که موجب می شود ارزش ملک بالا برود و بافت های فرسوده در مناطق مرکزی با مرغوبیت پایین که البته ما بافت مرکزی متعارف هم داریم.

سالاری با اشاره به اینکه مدیریت شهری دوره پنجم وعده داده بود که از مطالعه به تصمیم برسد، گفت: کاری که در این لایحه انجام شده در مقیاس 940 هزار پارسل شهر تهران، کار بسیار ارزشمندی است و اکنون همه املاک مبتنی بر شاخص هایی که در این لایحه و مطالعات پیوست آمده، دارای ارزش هستند. در مجموعه بررسی هایی که مشاور و معاونت شهرسازی و معماری انجام داده اند، مبنای تصمیم گیری مشاور برای دریافت عوارض، سود در انتظار است یعنی مرغوبیت هر ملکی بر اساس موقعیتی که در آن قرار گرفته است و دسترسی ها به خدمات و بافتی که قرار گرفته است، احصا شده است.

رئیس کمیسیون شهرسازی ومعماری شورای شهر تهران شرح داد: این مطالعه به تدریج باید به تکامل برسد و تعیین ارزش مکانی دقیق تر شود تا الگویی برای تسری به همه شهرها باشد. مشاور به این نتیجه رسیده است که تفاوت ارزش مکانی یا مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران از کف متری 5 میلیون تومان تا سقف 220 میلیون تومان است، یعنی40 برابر تفاوت وجود دارد، این در صورتی است که به موجب دفترچه ارزش معاملاتی که از دارایی گرفته شده، این تفاوت بین یک تا 9 است و اختلاف ارزش مکانی پارسل ها در عوارضی که طی دهه های گذشته، شورا و شهرداری تعیین نموده است، دیده نشده و به عبارتی برای پارسل ها و موقعیت های برتر و ممتاز تر رانت داده شده است.

سالاری شرح داد: اکنون شورای اسلامی شهر تهران در لایحه الزام شهرداری به ارائه لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران و در اجرای مفاد مصوبهنحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران به شهرداری تهران اجازه داده تا دریافت عوارض بر اساس ارزش واقعی املاک صورت پذیرد. این لایحه موجب دریافت عادلانه عوارض از املاک شهری متناسب با متغیرهای واقعی مترتب بر قیمت املاک خواهد شد و شاخص هایی از جمله موقعیت ملک، میزان بارگزاری(ضوابط طرح تفصیلی) ،شکل و اندازه بر ملک ، خدمات در دسترس و سرانه های خدماتی، در مدل سازی و برآورد ارزش املاک شهر تهران ملاک عمل خواهد بود.

وی اضافه نمود: در وضع موجود، تعداد بلوک های، ملاک عمل برای ارزش املاک، مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی ماده 64 قانون مالیات های مستقیم، 164 است که در لایحه حاضر، میزان دقت محاسبات جدید با 940 هزار پارسل بسیار دقیق تر شده و برای تمامی پارسل ها یک LR تعیین شده است.

این عضو شورای شهر تهران با اشاره اینکه در سال اول اجرای این مصوبه ملاحظات رشد قیمتی برای میزان عوارض ساخت و ساز مد نظر بوده است، گفت: تصمیم بر این است که 30 درصد LR در محاسبات عوارض تاثیر گذار باشد و مابقی از pr 98 مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مطابق روال قبل گرفته شود و برای سال های آینده درصد استفاده از LR افزایش یابد. لذا فرمول جدید ترکیبی از قیمت آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم و LR خواهد بود.

سالاری تاکید کرد: هرچند افزایش قیمت ها در بخش مسکن، شهرداری را ملزم به افزایش 255 درصد عوارض می کرد اما در مجموع بررسی های انجام شده در جلسات شورای شهر و شهرداری به این نتیجه رسیدیم که عوارض، به میزان بسیار کمتری افزایش یابد و در این مصوبه افزایش عوارض مطابق میانگین 50 درصد منظور شد.

رئیس کمیسیون شهرسازی ومعماری شورای شهر تهران در ادامه با اشاره به قرارگیری برخی از املاک در مجاورت پارک ها و بوستان ها گفت: اکنون این املاک نمی توانند پنجره ای به سمت این فضاها داشته باشند و این موضوع هم موجب می شود، نمای ساختمان یک نمای بی کیفیت باشد، ضمن اینکه هم فرصت را از این ساختمان ها می گیریم، هم دیده بانی و نظارت و چشم پارک بودن را در نظر نگرفتیم. شهرداری تهران از شورا تقاضا نموده است که این ساختمان ها بتوانند دسترسی و پنجره به این بوستان ها و فضای سبز داشته باشند که موجب ارزش اضافه نموده برای ملک آن ها خواهد شد و صرفا آن واحدهایی که نورگیر می گیرند و پنجره دارند عوارضی به شهرداری پرداخت کنند تا از محل این عوارض در مناطق غیربرخوردار و برای پروژه های توسعه محلی استفاده شود.

وی ادامه داد: در مورد اراضی توسعه ذخیره شهری که فریز شده اند و عمدتا نیاز به انجام مطالعات امکان سنجی برای تعیین کاربری در کمیسیون ماده 5 و شورای عالی شهرسازی و معماری دارند و طرح جامع آن ها را به دلیل اینکه بزرگ مقیاس هستند و هنگام ساخت و ساز باید سرانه های بیشتری را تامین کنند، فریز نموده است نیز شورای عالی شهرسازی و معماری طی ماه های اخیر این اراضی را از هزار تا 10 هزار متر را از فریز خارج کرد و می توانند ساخت و ساز کنند و کمیسیون ماده 5 هم تصویب کرد اما تاکید شده است که باید عوارضی را به شهرداری بپردازند که از محل این عوارض، شهرداری ها سرانه های خدماتی محله ای و منطقه ای را تامین کنند.

سالاری اضافه نمود: ما اکنون باید عوارضی را بگذاریم که سقفش رقمی باشد که از محل آن بتوان سرانه های محلات غیربرخوردار را تامین کرد. مشروط بر اینکه یک حساب جداگانه ایجاد شود و این عوارض الزاما به این حساب واریز شود تا سرانه های خدماتی از آن تامین شود و این نیز تصمیم بسیار مهمی است.

در نهایت، این لایحه با رای اعضای شورای شهر تهران به تصویب رسید.